전세사기(깡통전세) 제대로 알고 피하는 필살기 - 부동산등기부등본 & 전세보증금 반환보증 외 필살기

전세사기필살기

 

인터넷 신문을 보면서 요즘 전세사기로 고생하시는 분들이 많다는 뉴스를 보았습니다. 저는 사실 전세를 살고 있지 않아 관심 밖의 일이었지만 지인이 전세사기를 당한 것 같다며 힘들어하는 모습을 보면서 한번 알아봐야겠다 싶었습니다. 전세사기는 의외로 부동산 등기부등본을 확인하는 간단한 방법으로도 미리 예측하고 예방할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 해당 주소로 간단하게 등기부 열람이 가능합니다. 보통은 비싼 중개수수료를 지불하면서 부동산을 이용하면서 전세계약을 하기 때문에 당연히 부동산만 믿고 계약 진행을 합니다. 그리고 그냥 부동산을 믿고 계약을 하지요.  쉽고 간단하다고 그냥 넘기지 마시고 계약 전 스스로 검토해보는 방법을 추천드리면서 포스팅을 시작해보겠습니다.

 

 

---

전세사기 유형

전세사기는 의외로 많은 사람들이 당하는 것만큼 누구나 당할 수 있다고 합니다. 전세사기를 당하는 사람이 내 친구가 될 수도 있고 내 가족이 될 수 있다는 말이지요. 사람은 원래 아는 만큼 보인다고 합니다. 그럼 아는 만큼의 눈을 한번 키워볼까요? 전세사기는 유형은 크게 아래와 같이 5가지입니다.

1. 깡통전세
2. 전/월세 이중계약
3. 동일 물건 다중 계약
4. 신탁사 소유물건 사기 형태
5. 대항력 이용 사기(전입 신고 확정일 관련 사기)

<깡통전세>

보통은 신축빌라 전세계약 시 발생합니다. 사람들은 전세계약을 할 때 이왕이면 깨끗하고 좋은 조건의 신축 아파트를 선호하는데 신축 아파트는 아무래도 비싸죠. 그래서 사회초년생이나 신혼부부들이 신축빌라를 선택하기도 합니다.

그런데 아파트는 신축 아파트는 분양가를 확인하기 어렵지 않습니다. 인터넷에 검색만 하면 쫘악 분양가부터 실거래 매매가까지 검색이 다 되죠. 하지만 빌라는 매매를 원하는 사람이 별로 없고 신축빌라는 매매가를 알고 싶어도 실거래 매매가 이루어지지 않으면 알아볼 수 있는 방법이 전혀 없습니다.

이점을 사기꾼들은 노린다는 거죠. 집주인이 전세보증금을 매매가 금액만큼 부풀려 계약을 하고 이후 제 3자에게 매매를 하거나 흔히 바지사장이란 사람에게 명의를 넘기고 사라진다는 점입니다. 전세보증금 금액이 매매 금액보다 높다면 당연히 전세사기를 당하는 것입니다.

주택도시 보증 공사에 따르면 2022년 8월 75개 지차체에서 "전세보증금 반환보증" 보증사고 기준으로 보면 전국은 511건, 수도권 478건, 비수도건은 33건의 보증사고가 발생하였다고 합니다. 특히 보증사고가 많이 일어난 서울 지역의 강서구(60건), 인천 미추홀(53건), 경기 부천시(51건)는 사고율이 높은 지역임으로 사기계약이 되지 않도록 각별한 주의를 기울여서 준비하셔야 할 것 같습니다.

국토 교통부 발표 내용을 아래에 파일 첨부하였으니 관심 있으신 분은 다운로드하여서 참고하시면 될 것 같습니다.

국토부 발표 전세가율,보증사고,경매통계.xlsx

0.09MB

한국 부동산원의 부동산테크 누리집(www.rtech.or.kr)에서도 내려받으실 수 있습니다.

 

 

<전월세 이중계약>

내가 들어갈 집에 벌써 월세 계약 등으로 1차 세입자가 발생하였음에도 이를 숨기거나 1차 세입자가 집주인 노릇을 하면서 2차 세입자에게 전세계약을 진행하여 전세보증금을 1차 세입자가 가로채고 사라지는 경우, 2차 세입자는 집주인과 계약을 진행한 것이 아니기 때문에 계약이 무효가 됩니다.

또는 보통 임대사업을 하는 집주인이라면 많은 부동산 소유를 하였기에 일일이 세입자들과 접촉하기 어려운 상황이라면 대리인을 지명하기도 하는데 집주인의 대리인 또는 대리인 행세를 하는 사람이 여러세입자에게 전월세 계약을 하고 보증금을 가로채는 사기수법이 있다고 합니다. 사실 사기꾼들은 위임장 같은 것은 가짜로 만드는 건 아주 쉽다고 합니다.

 

<동일 물건 다중 계약>

위의 내용 중 대리인의 이중계약과 비슷하지만 이경우는 집주인이 공인중개사와 짜고 이중, 삼중 계약 등의 다중 계약을 하고 보증금을 가로채는 경우입니다. 이는 공인중개사와 공인중개사 사무실, 부동산 사무실의 직원이 개입되는 경우로써 서류 검토를 정말 꼼꼼히 해도 누구나 당할 수 있는 전세사기가 될 수 있습니다.

 

<신탁사 소유물건 사기 형태>

신탁사라고 함은 일반인들은 잘 모르시는 경우가 있는데 모든 건물주나 모든 집주인이 자금력이 탄탄한 것은 아닙니다. 그리고 우리나라 대부분의 부동산은 현금만으로 거래할 수 없다는 것은 대부분의 사람이라면 아는 사실입니다. 신탁사는 법률적인 인허가 분양계약 및 자금 입출금을 관리하는 회사를 말합니다. 집주인이 신탁사에게 대출을 받고 신탁사에게 소유권을 넘긴 상황에서 집주인이 세입자를 속여서 전세계약을 진행하고 보증금을 가로챈 형태입니다. 즉 신탁사 소유물건은 법적으로 신탁사가 건물 또는 물건의 주인인 것입니다.  여기서 원래 집주인은 위탁자가 되는 것이죠. 집주인이라고 믿으면 안 된다는 것이죠.

 

<대항력 이용 사기(전입 신고 확정일 관련 사기)>

대항력이란 말이 좀 어렵지만 쉽게 말하자면 우리가 전세계약체결일이나 전입신고 확정일의 경우 법적 효력이 이런 날이 이루어진 다음날이란 문제에서 생기는 사기 형태입니다. 사기 치려고 하는 집주인은 전세계약 체결일인 당일에 집을 매매하거나 집을 담보로 대출 등을 받을 경우 세입자는 같은 날일지라도 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다. 이런 경우를 어떤 사람이 바로 알 수가 있을지 의문입니다. 이렇게 합법적이라도 세입자는 당하고 마는 것입니다.

 

 

---

전세사기를 피하기 위한 최소한의 체크사항

그렇다고 집을 안 구할 수는 없고  어떻게 똑똑하게 전세 또는 월세 계약을 어떻게 진행해야 할까요? 사실 완벽 체크를 한다고 해도 100% 사기를 피할 수는 없지만, 그래도 최소한의 방법으로 대비는 해야 합니다. 

• 전세계약 전 확인 체크 사항
• 전세계약 후 확인 체크 사항

 

전세계약 전 확인 체크 사항

1. 주변 매매가, 전세가 확인
2. 주택임대차 표준계약서 확인
3. 부동산 등기부등본 확인 (근저당권, 전세권 등 선수 위 채권 확인)
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
5. 선순위 보증금 확인
6. 확정일자 확인
7. 전입세대 열람

<주변 매매가 및 전세가 확인>

깡통전세처럼 임대보증금이 매매금액만큼 부풀려졌는지유무는 국토교통부에서 제공되는 실거래가 공개시스템을 사용하면 쉽게 알수 있습니다. 간단한 조회만으로도 큰 사고를 미연에 방지하실수 있습니다. 

실거래가 공개시스템 열람하기

 

<주택임대차 표준계약서 확인>

제가 아래에 법무부에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 첨부하였습니다. 이계약서 안에보시면 4번의 임대인의 세금 체납여부도 기재토록되어있습니다. 부동산사무소와 임대인의 입장에서 보면 까다로운 임차인일지도 몰라도 우리의 재산을 한푼이라도 지키려는 작은 요청일 뿐입니다. 당당히 요청하세요.

▶▶ 주택임대차 표준계약서 양식 다운

전세사기 제대로 알고 피하는 필살기 - 주택임대차 표준계약서 양식공유 및 주택·임대차분쟁조

 

▶▶ 전입세대열람원 발급방법

전세사기 제대로 알고 피하는 필살기 - 전입세대열람원 인터넷발급

 

전세계약 후 확인 체크 사항

• 임대차 신고(전입신고& 확정일자 신청)
• 전세보증금 반환보증

 

<임대차 신고>

법으로 정해진 임대차신고는 이사한날로 부터 30일이내에 임대인 또는 임차인이 신고를 지역행정복지센터 방문 또는 비대면 온라인 신고가 가능합니다. 대리인 신고도 가능은 합니다.

온라인 임대차신고 : 국토교통부 부동산 거래시스템:https://rtms.molit.go.kr/

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

임대차계약을 하신분들은 임대차계약서를 준비하시고 계약진행을 하지않은 임대계약시에는 통장사본, 계약을 입증하는 서류를 준비하시면 됩니다.

유의하실점이 있습니다. 위에서 언급한대로 임차권을 주장할수 있는 대항력을 가질수 있지만 신고일로부터 +1일후 효력이 발생하다는 점을 필히 숙지하셔야합니다.

대부분의 경우 이사일당일에는 인터넷등이 설치가 되지않는 경우가 있을수 있고

이사정리로 정신이없고 이사 피로로인하여 신고를 미루는 것보다 이사당일 이사한 지역 행정복지센터 방문을 미루지 않으시길 바랍니다.

 

<전세보증금 반환보증>

전세보증금 반환보증이라함은 말 그대로 전세보증금을 반환받을 수있는 보험이므로 계약종료후 임대인이 전세보증금 지불하지 못하는 경우를 위해 임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 임대차 신고를 하신분들은 모두 해당되실수 있는 조건입니다. 지금까지 신축빌라의 감정가액은 시세를 파악하기 어려운 신축빌라의 경우 감정평가사의 감정평가액을 기준으로 보증금이 산출하는 경우가 큰 비중을 찾이하고 있어 감정평가사와 집주인이 짜고 실제시세보다 감정평가금액을 부풀리는 수법을 사용하더라도 전세보증금 반환보증서를 발급받게 되면 세입자의 보증금은 주택도시보증공사의 보증서로써 권리를 확보할수 있으므로 유리합니다.

 

전세보증금 반환보증 신청방법(택 1)

1. HUG(주택도시보증공사)  또는 은행방문
2. 네이버부동산 → 금융상품→ 전세보증금반환보증
3. 카카오페이 →  간편보험 →  전세보증금반환보증
4. 국민카드 → 국가몰 앱 →  라이프샵 →  전세보증
5. HUG(주택도시보증공사) 상산메뉴의 인터넷보증

전세보증금 반환보증 필요서류

1. 주민등록등본 및 신분증
2. 전세계약서
3. 전세보증금 지급확인서류
4. 전입세대열람내역
5. 부동사산 등기부등본
6. 임대인이 법인인경우 추가서류 : 법인등기부등본, 사업자등록증, 사회보험 완납증명서

 

---

옛말에 돌다리도 두드려보고 건너라는 말이 있습니다. 부동산에서 제공한 정보만 믿고 덥썩 전월세계약을 바로 진행하시 것보다 주변의 시세 및 부동산 등기부등본열람, 전입신고 및 확정일자 신청 및 전세보증금 반환보증시스템을 이용하여 꼼꼼해지는 방법만이 전세사기를 피하는 방법이자 대처방법이 될것입니다.