부동산 증여 가족 간 대출 가능, 함께 알아볼까요?

가족 간 대출이란 가족 구성원 사이에서 자금을 대여하는 것을 의미합니다. 이는 부동산 매입 시 필요한 자금을 부모나 형제 등 가족으로부터 빌리는 경우를 포함합니다. 이러한 대출 방식은 외부 금융기관의 대출을 피하고 가족 내에서 자금을 융통할 수 있는 장점이 있습니다. 가족 간 대출을 통한 부동산 증여와 관련된 주요 세법 사항과 절차에 대해 자세히 알아볼까요?

 

 

세법상 이자 수취 의무 및 적정 이자율

이자 수취 의무

가족 간 대출 시에도 이자를 받을 의무가 있습니다. 한국 세법에서는 가족 간 대출 시 정당한 이자를 받지 않으면, 이를 증여로 간주할 수 있습니다. 따라서 적정 이자를 책정하고 이에 대한 증빙을 남기는 것이 중요합니다.

<증여세>

1. 증여재산 공제: 증여세를 계산하기 전에 일정 금액은 공제됩니다. 공제 금액은 증여자와 수증자의 관계에 따라 다릅니다.
   • 배우자: 6억 원
   • 직계존비속 (부모-자녀): 5천만 원 (미성년 자녀는 2천만 원)
   • 기타 친족: 1천만 원
2. 증여세율: 공제 금액을 제외한 증여 재산에 대해 누진세율이 적용됩니다.
   • 1억 원 이하: 10%
   • 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하: 20% (누진공제 1천만 원)
   • 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 30% (누진공제 6천만 원)
   • 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하: 40% (누진공제 1억 6천만 원)
   • 30억 원 초과: 50% (누진공제 4억 6천만 원)
3. 특별법 적용: 상속세와 증여세법에 따라 일정한 경우 세율이나 공제 금액이 달라질 수 있습니다.

부모가 성인 자녀에게 2억 원을 증여하는 경우: 증여재산 공제: 2억 원 - 5천만 원 = 1억 5천만 원 세율 적용: 1억 원까지는 10% 적용: 1천만 원 5천만 원에 대해서는 20% 적용: 1천만 원 총 증여세: 1천만 원 + 1천만 원 - 누진공제 1천만 원 = 1천만 원

 

 

적정 이자율

국세청에서는 매년 적정 이자율을 고시합니다. 가족 간 대출 시 이 고시 이자율에 따라 이자를 계산해야 하며, 이를 준수하지 않을 경우 증여세가 부과될 수 있습니다. 2024년 기준 적정 이자율은 2%입니다​ (국세청)​.

적정 이자율의 의미

적정 이자율은 국세청이 발표하는 기준 이자율로, 이는 시장의 평균 대출 이자율을 반영합니다. 이자율은 경제 상황에 따라 변동되며, 매년 새롭게 고시됩니다. 이는 대출자의 부담을 덜어주고, 세법을 준수하도록 돕는 역할을 합니다.

적정 이자율 확인 방법

1. 국세청 홈페이지 방문: 국세청 홈페이지를 방문하여 최신 고시 이자율을 확인할 수 있습니다.
2. 세무사 상담: 세무사와 상담하여 현재 적용되는 적정 이자율을 확인할 수 있습니다.
3. 공식 발표 자료 확인: 국세청의 공식 발표 자료나 공문을 통해 적정 이자율을 확인할 수 있습니다.

적정 이자율을 적용하지 않은 경우

적정 이자율을 적용하지 않은 가족 간 대출은 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 예를 들어, 부모로부터 1억 원을 무이자로 대출받아 부동산을 매입했다면, 적정 이자(2.7%)를 내지 않은 부분이 증여로 간주됩니다. 이에 대한 증여세가 부과될 수 있으므로, 반드시 적정 이자율을 준수해야 합니다.

Year	권장 적정 이자율 (%)
2020	1.8
2021	2.0
2022	2.2
2023	2.5
2024	2.7

 

대출 계약서 작성 및 이자 지급 증빙

대출 계약서 작성

가족 간 대출 시에도 대출 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 대출 금액, 이자율, 상환 기간 등의 내용을 명확히 기재해야 합니다. 이는 추후 세무 조사 시 중요한 증빙 자료가 됩니다.

가족 간 대출 계약서에 포함해야 할 주요 항목:

1. 대출 금액: 대출받는 금액을 명확히 기재합니다.
2. 이자율: 적정 이자율을 기재합니다.
3. 상환 기간: 대출금을 언제까지 상환할 것인지 명시합니다.
4. 상환 일정: 월별, 연별 등 상환 주기를 기재합니다.
5. 이자 지급 방식: 이자를 어떻게 지급할 것인지 명시합니다.
6. 담보 조건: 담보가 필요한 경우 이를 명시합니다.
7. 서명 및 날짜: 대출자와 차입자의 서명과 계약 날짜를 기재합니다.

가족간 대출 계약서

1. 대출자 정보 이름: [이름] 주민등록번호: [번호] 주소: [주소] 2. 차용자 정보 이름: [이름] 주민등록번호: [번호] 주소: [주소] 3. 대출 금액 및 조건 대출 금액: [금액] 원 (\₩ [금액]) 대출 일자: [날짜] 4. 이자율 이자율: 연 [이자율] % (해당 시) 5. 상환 계획 상환 방법: [일시불 / 분할 상환] 상환 일정: [상환 기한 및 일정] 6. 추가 조건 조기 상환 가능 여부: [가능 / 불가능] 연체 시 처리 방법: [연체 이자율, 처리 방법] 7. 서명 대출자 서명: __________________________ (날짜: _________) 차용자 서명: __________________________ (날짜: _________)

 

이자 지급 증빙

이자를 실제로 지급하고 이에 대한 증빙을 남겨야 합니다. 이자는 매월 또는 매년 정기적으로 지급하며, 이를 입증할 수 있는 은행 거래 내역 등을 보관해야 합니다. 이자 지급 내역을 철저히 관리하여 추후 세금 문제를 예방해야 합니다.

 

 

증여세 문제 및 상환 계획

증여세 문제

부동산을 증여받을 때는 증여세가 부과됩니다. 증여세는 증여받는 재산의 시가를 기준으로 계산됩니다. 한국에서는 일정 금액 이상의 증여에 대해서는 신고하고 세금을 납부해야 합니다. 증여세율은 증여받는 금액에 따라 다르며, 누진세율이 적용됩니다.

1. 가족 간 대출과 증여세

가족 간의 금전 대차 거래는 흔히 발생하는 일입니다. 그러나 이를 증여로 간주할 수 있는지 여부에 따라 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

 

1) 실질적인 대출

• 계약서 작성: 가족 간에도 대출 계약서를 작성하고, 대출 금액, 이자율, 상환 일정 등을 명확히 기재해야 합니다.
• 이자 지급: 대출 금액이 클 경우 적정 이자(시중 이자율 적용)를 지급해야 하며, 이를 증빙할 수 있는 자료를 갖추어야 합니다. 이자가 지급되지 않으면 무이자 대출로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.

2) 무이자 또는 저이자 대출

• 무이자 또는 시중 이자율보다 낮은 이자로 대출을 하게 되면 그 차액이 증여로 간주될 수 있습니다. 이는 세법상 정기적으로 점검되는 항목입니다.

2. 실질적인 사례 분석

부모가 자녀에게 부동산을 증여하면서 자녀가 그 대가를 대출로 마련하는 경우, 이 대출이 실질적인 상환 의도가 없는 경우 증여로 간주될 수 있습니다. 부모가 자녀에게 무이자 또는 저이자로 대출을 해주고, 이를 증빙할 수 없는 경우 증여세가 부과될 수 있습니다. 형제 간에도 동일하게 적용됩니다. 

상환 계획

대출금은 계약서에 명시된 대로 상환해야 합니다. 만약 상환이 이루어지지 않으면, 이 역시 증여로 간주될 수 있습니다. 따라서 대출 상환 계획을 철저히 세우고 이를 이행하는 것이 중요합니다.

월 상환액 계산:원리금 균등상환 방식으로 매월 상환액을 계산할 수 있습니다. 아래는 이를 계산하는 방법입니다. 월 이자율: 연 3% / 12 = 0.25% 월 상환액 공식: 월 상환액=(1+월 이자율)상환개월수−1대출금액×(1+월 이자율)상환개월수×월 이자율​ ​ 계산하면: 월 상환액 = (1+0.0025)60−1100,000,000×(1+0.0025)60×0.0025 ​ ≈ 1,796,378원

 

실제 상환계획서는 대출 계약서와 함께 작성되어야 합니다.

 

가족 간 대출은 자칫 증여세 문제를 야기할 수 있으므로 철저한 서류 준비와 세법 준수가 필수입니다. 명확한 상환 계획과 적정 이자율 적용으로 안전한 재정 관리를 하세요.